杨乐渝 中央商务区的价值思考

  杨乐渝  中央商务区的价值思考

     近年来，随着城市经济的发展与对外开放程度的深化，城市产业结构正在不断转型和升级，第三产业在经济发展中所占比重及发挥的作用越来越大，尤其在北京、上海、广州、深圳等大城市，第三产业对城市GDP的贡献比例已占到一半以上，商务资源的集中度不断增强，中央商务区在各大城市出现；写字楼物业迅速发展，已成为城市经济的重要载体，写字楼的价值问题也愈益受到关注。中央商务区功能的不断完善，使得对写字楼价值的研究与实践总结不断深化，为写字楼的发展提出新的方向、树立了新的标杆。

    中央商务区，亦称CBD，是一个城市商务资源密度最大、商务活动节奏最快、密度最高的区域，是一个城市国际化程度最高的区域，也是一个城市地价楼价最高的区域，CBD的特质表明，写字楼物业必定是这个区域的主流产品，这个区域的写字楼物业代表着同类物业发展的最高水平。因此，探讨中央商务区写字楼的价值，对于我国写字楼的发展具有重要的指导意义。

    研究写字楼的价值，需要对写字楼有一个明确的定义。传统意义上把写字楼定义成“办公或商务活动的空间”，仅仅是涉及到了写字楼使用功能的一面，并不完整。只有树立系统、开放、动态的观点，把写字楼放到一个更大的价值空间与更开放的坐标体系中来思考时，才能对写字楼产品产生一个更完整的认识。即：

        1．写字楼是一个系统。也就是说，写字楼不是一个孤立的物业形态，它是城市系统的一个有机组成部分，其开放性的商务形态决定了它是城市的公共性资源，也是城市形象的重要组成部分。写字楼是与城市资源、区域环境、相关的服务型业态相联系的，只有与它们发生有效的协同，写字楼的功能才能有效发挥，价值才能有效放大。

        2．写字楼是一个有机生命体。换句话说，由于人是写字楼的活动主体，写字楼本身就不仅具有物理意义上的使用功能，而且也具有激发活动能量的心理功能。写字楼的能量主要表现在，通过激发公司与员工的活力以创造更大的生产力，为公司创造持续增长的价值。因此，从生命体的角度看，写字楼是由物理功能和心理功能构成的有机生命体。

    可见，写字楼价值是一个具有丰富内涵与外延的概念，既与城市资源密切相关，又与其它相关业态（如商业与服务式公寓、酒店等）密切联系；既涉及到写字楼本身的物理功能，也涉及到写字楼的心理功能；写字楼不仅仅是“楼”，而且还是一个与多种因素紧密联系，具有丰富意义的“场”。

    中央商务区作为城市商务活动的一个顶级区域，不仅承担着商务活动的核心功能，而且还聚集了一个城市最精英的公司和人群，延展着城市形象、城市文化、公司品牌、国际交往等多项功能，故此，曼哈顿能成为纽约的象征，拉德方斯能成为巴黎的新符号。可见，中央商务区写字楼的价值具有更丰富的内涵。

        1）商务价值

    高密度的商务活动是中央商务区的核心功能。从世界各国中央商务区的发展和演变过程中可以看到，现代商务活动呈现出越来越复合化的特点，衍生出品牌商业、高档餐饮、酒店、商务型服务式公寓、展览、休闲娱乐等一系列相关业态，形成富有效率与活力的商务生态链，使中央商务区逐步发展成为一个高密度、高强度的城市综合体。在这样的一个区域内，由于受到城市资源与相关业态的强力支撑与互动，写字楼与相关城市资源的物质、能量、信息的交换极其充分，写字楼能量得以增强；同时，这样的商务生态链使公司商务活动的半径大幅减少，商务活动的成本降低，商务活动的活力增强，写字楼的商务价值得以放大。

    2）长期经营与发展价值

    处于中央商务区的写字楼，大多是商务综合体的主流产品，这是和独栋写字楼最大的区别所在。由于商务综合体由写字楼、服务式公寓、酒店、商业等多种业态构成，具有强烈的价值互动功能，就能够对写字楼的长期经营与发展提供支撑，从而使得写字楼保有长期升值潜力。国贸写字楼之所以能够长期保持北京写字楼的顶级租金，除去其地理位置优越外，很大程度上得益于其相关业态的丰富性与完整性，如地下品牌商业、酒店、服务式公寓、展览中心的强力支撑；东方广场写字楼在硬件水平一般的情况下，租金一直保持较高的水平，同样得益于综合体业态的价值互动，而这恰恰是独栋写字楼价值难以长期提升的重要原因。

    当然，如果相关业态间不能保持正向的互动关系，则写字楼长期价值必然递减，如万通广场，就是由于写字楼和商业业态间的激烈冲突，导致写字楼长期租金持续走低。可见，综合体的业态规划与良性经营是写字楼长期价值的保证。

        3）品牌价值

    中央商务区的写字楼代表着一个城市甚至一个国家写字楼的最高发展水平，具有很高的品牌与形象价值。公司是一个有机生命体，写字楼同样是一个有机生命体，不同层级的公司对应着不同层级的写字楼，选择在中央商务区办公的公司大多都是所在行业的领头羊，其商务活动本身具有品牌化、形象化的特质，公司对高层次文化的追求也十分突出，这种趋向使中央商务区的写字楼在发展中更加关注建筑形象、关注外部环境与内部空间的文化内涵，关注写字楼物理功能与心理功能的平衡，关注写字楼本身的品牌培育，以达到公司与写字楼之间融合与协调。在美国、日本、法国等发达国家，中央商务区的写字楼大多被一些基金或著名公司所持有，在写字楼的规划设计及后期经营中，非常注重其品牌、形象与文化价值，象纽约的洛克菲勒中心、柏林的索尼中心、东京的六本木中心就是著名的范例。品牌、形象与文化价值虽然是写字楼的软性价值，但仍然具有巨大的商业意义。

    需要指出的是，对中央商务区写字楼价值的探讨，无论从理论还是实践都还处于一个摸索阶段，但可以预期，随着业内各方人士的关注与共同努力，在不久的将来，在中国的CBD，也一定会出现令我们感到自豪的、价值卓越的世界顶级写字楼。